Konsep Co-Op baru bagi Dokter Gigi Penyewa Tunggal Bangunan

Ketika organisasi layanan gigi  mendapatkan popularitas, bangunan dengan tenant tunggal yang disukai oleh praktisi tunggal mungkin akan gagal dalam hal penjualan. Perusahaan ini menciptakan konsep koperasi untuk membantu dokter gigi menghindari dilema ini. Seiring dengan semakin populernya organisasi layanan gigi, bangunan dengan tenant tunggal yang disukai oleh praktisi tunggal mungkin akan gagal dalam hal penjualan. Perusahaan ini menciptakan konsep koperasi untuk membantu dokter gigi menghindari dilema ini. Industri gigi sedang berubah, dan tren menunjukkan penurunan praktik swasta milik dokter gigi dan pertumbuhan yang kuat dari model bisnis organisasi layanan gigi . Tahun lalu, American Dental Association menerbitkan sebuah artikel tentang konfigurasi praktik pergeseran yang mencatat tren ini, yang sangat kuat di kalangan dokter gigi muda. Kepemilikan praktik secara keseluruhan turun dari 84% pada tahun 2005 menjadi 78% pada tahun 2017. Di antara dokter gigi di bawah usia 35 tahun, kepemilikan praktik menurun dari 44% menjadi 28% selama periode waktu yang sama. Dokter gigi bergabung dengan organisasi layanan gigi karena berbagai alasan. Bagi beberapa orang, ini tentang menemukan keseimbangan kehidupan kerja yang lebih baik. Yang lainnya, terutama dokter gigi muda, mencari cara untuk mengurangi hutang pendidikan mereka. Beberapa dokter gigi bergabung dengan organisasi layanan gigi untuk mengarahkan karier mereka ke arah yang baru atau untuk membuat langkah jangka panjang pertama dengan tujuan untuk pensiun. Banyak yang menghargai keamanan yang datang dengan bergabung dengan organisasi besar daripada berjalan sendiri atau mengambil mitra. Apa pun alasan bergabung dengan organisasi layanan gigi, jika seorang praktisi atau grup tunggal yang bergabung dengan organisasi memiliki gedung tempat mereka berlatih, properti tersebut biasanya dijual. Investor ekuitas swasta biasanya membeli bangunan yang akan digunakan oleh afiliasi grup sebagai lokasi praktik mereka. Namun, dokter gigi yang memiliki gedung penyewa tunggal dapat mengalami kesulitan menarik investor, yang membuat mereka berada dalam posisi finansial yang tidak menguntungkan. Sebuah konsep baru yang disebut koperasi real estat praktik gigi (co-op) dari Professional Transitions Strategies (PTS) dapat membantu.

Co-op bisa menurunkan cap rate

Jadi, mengapa bangunan dengan tenant tunggal cenderung jatuh melalui celah? Ini adalah pertanyaan tentang tarif kapitalisasi (batas atas). Properti latihan kelompok umumnya dianggap sebagai taruhan yang aman karena didukung oleh portofolio investasi yang besar. Prinsip yang sama berlaku untuk jenis bisnis lain. Dari perspektif investor, restoran yang ditempati oleh jaringan adalah taruhan yang lebih aman daripada toko ibu-dan-pop. Semakin banyak dokter gigi yang bergabung dengan DSO, semakin banyak pemilik gedung penyewa tunggal yang akan menghadapi teka-teki ini. Itulah yang memberi ide kepada tim PTS untuk membuat koperasi. Kami bekerja sama dengan pembeli dan penjual praktik gigi dan DSO terkemuka di seluruh AS, jadi kami berada dalam posisi unik untuk membentuk koperasi yang dapat membantu dokter gigi yang memiliki gedung penyewa tunggal mendapatkan hasil finansial yang lebih baik. Itu penting karena bagi sebagian besar dokter gigi yang memiliki gedung praktik, properti komersial mereka adalah aset paling berharga kedua selain dari praktik itu sendiri. Mereka perlu mendapatkan hasil maksimal dari investasi real estat mereka. Ide di balik koperasi itu sederhana: dokter gigi yang bergabung dengan DSO dapat mempertahankan sebagian kepemilikan properti mereka dan menurunkan tingkat batas dengan berpartisipasi dalam koperasi, yang menggabungkan properti mereka ke dalam portofolio yang didukung ekuitas swasta yang lebih besar. Ini dapat secara signifikan mengurangi tingkat kapitalisasi mereka, membuat properti lebih menarik bagi investor.

Mengapa cap rate penting

Tingkat kapitalisasi yang lebih rendah membuat properti lebih menarik bagi investor karena tingkat kapitalisasi adalah formula yang digunakan dalam investasi real estat untuk mengukur risiko. Rumusnya membagi pendapatan tahunan properti dengan biaya atau nilainya untuk menentukan tingkat risiko. Jadi, semakin rendah tingkat kapitalisasi, semakin besar kemungkinan properti memberikan laba atas investasi yang baik, dan semakin menarik bagi investor. Kembali ke contoh restoran kita, jika investor real estat komersial sedang mempertimbangkan dua properti yang identik — satu ditempati oleh restoran makanan Meksiko yang terkenal dan yang lainnya oleh Taco Bell — tarif batas akan lebih rendah untuk rantai properti restoran , menjadikannya investasi yang lebih menarik. Partisipasi koperasi memberikan dokter gigi yang memiliki gedung penyewa tunggal dan berencana untuk bergabung dengan DSO yang memiliki pengaruh pasar serupa karena properti mereka menjadi bagian dari portofolio yang lebih besar, seperti Taco Bell. Untuk menggunakan analogi lain, koperasi PTS menggabungkan properti praktik gigi dengan cara yang serupa dengan cara DSO menggabungkan praktik itu sendiri. Dokter gigi yang menjual tetap memiliki saham dalam praktik tersebut melalui perjanjian usaha patungan dan menjualnya seiring waktu. Dengan cara ini, properti menjadi bagian dari portofolio koperasi yang berisi sewa yang kuat dengan banyak penyewa jangka panjang yang menghasilkan ratusan juta dolar per tahun. Itu lebih menarik bagi investor daripada praktik penyewa tunggal yang menghasilkan setengah juta setiap tahun. Kami tidak mengetahui adanya konsep koperasi serupa yang tersedia di industri gigi, tetapi menurut kami ide tersebut akan mendapatkan momentum karena memenuhi kebutuhan yang mendesak. Saat DSO mendapatkan daya tarik, dokter gigi yang memiliki properti penyewa tunggal akan membutuhkan cara untuk memaksimalkan nilai real estat mereka, dan koperasi dapat membantu dengan berpotensi mengurangi tingkat batasan dari kisaran 8,5 menjadi 10 menjadi 6,5 hingga 7 Hal itu dapat membuat perbedaan besar bagi dokter gigi yang ingin bergabung dengan DSO.